Gayrimenkul Hukuku
Türk Medeni Kanunu altında incelenen davalar ve dosyalar
Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul Hukuku Nedir
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallara ilişkin hak ve işlemleri düzenleyen hukuk dalıdır. Arsa, arazi, konut, işyeri ve benzeri taşınmazlar üzerinde kurulan mülkiyet hakkı ile bu hakka bağlı sınırlı ayni hakların doğumu, devri, korunması ve sona ermesi gayrimenkul hukukunun konusunu oluşturur. Bu alanın temel amacı, taşınmazlara ilişkin hukuki güvenliği sağlamak ve mülkiyet uyuşmazlıklarını önlemektir.
Gayrimenkul hukuku kapsamında tapu işlemleri, satış ve bağış sözleşmeleri, ipotek, intifa ve irtifak hakları, kat mülkiyeti ve kat irtifakı, kira ilişkileri ile tapu iptal ve tescil davaları yer alır. Ayrıca kamulaştırma, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, imar uygulamalarından doğan uyuşmazlıklar ve taşınmazdan kaynaklanan tazminat davaları da bu hukuk dalı içinde değerlendirilir. Gayrimenkul hukukunun teknik yapısı ve tapu kayıtlarının doğrudan hak kaybına yol açabilmesi nedeniyle, bu alandaki işlemlerin dikkatle ve uzmanlıkla yürütülmesi büyük önem taşır.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Tür Davalara Bakar
Gayrimenkul avukatı, taşınmazlardan kaynaklanan her türlü hukuki uyuşmazlık ve işlemde görev alır. Mülkiyet hakkının korunması, tapu kayıtlarının düzeltilmesi ve taşınmaz üzerindeki ayni hakların güvence altına alınması bu alanın temelini oluşturur.
Gayrimenkul avukatı; tapu iptal ve tescil davaları, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalar ve bağış işlemlerine ilişkin uyuşmazlıklar ile ilgilenir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları da sıklıkla bu kapsamda yürütülür.
Taşınmazın haksız kullanımı hâlinde açılan ecrimisil davaları, elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) ve tahliye davaları gayrimenkul avukatının baktığı davalar arasındadır. Kira ilişkilerinden doğan kira tespiti, kira uyarlaması ve kira alacağı davaları da bu alana dahildir.
Bunun yanında ipotek kurulması ve ipoteğin kaldırılması, kat mülkiyeti ve site yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları, imar uygulamalarından doğan davalar ile taşınmazlara ilişkin tazminat talepleri de gayrimenkul avukatının çalışma alanı içindedir.
Gayrimenkul avukatı, hem dava süreçlerinde hem de satış, devir ve sözleşme aşamalarında hukuki danışmanlık sağlayarak taşınmaz işlemlerinde hak kaybı yaşanmasının önüne geçmeyi amaçlar.
Arme Hukuk Bürosu’nun Gayrimenkul Hukuku Alanındaki Yaklaşımı
ARME Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul davalarına yaklaşımımızda mülkiyet hakkının korunmasını ve hukuki güvenliğin sağlanmasını esas alıyoruz. Tapu işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, muris muvazaası, ortaklığın giderilmesi, kira ve tahliye davaları ile kamulaştırma süreçlerinde her dosyayı tapu kayıtları, teknik belgeler ve güncel yargı kararları ışığında detaylı şekilde inceliyoruz. Süreci yalnızca dava odaklı değil, önleyici hukuk anlayışıyla da ele alarak müvekkillerimizin taşınmazlarına ilişkin hak kaybı yaşamamasını, işlemlerin hızlı, şeffaf ve sonuç odaklı biçimde yürütülmesini hedefliyoruz.
Ecrimisil Nedir ve Ecrimisil Ne Demek
Ecrimisil, bir taşınmazın maliki ya da malik gibi hak sahibi olan kişinin rızası olmaksızın, üçüncü kişiler tarafından haksız olarak kullanılması karşılığında talep edilen tazminattır. Uygulamada ecrimisil, çoğu zaman “haksız işgal tazminatı” olarak da adlandırılır. Taşınmazdan elde edilen ya da elde edilmesi mümkün olan faydanın, hak sahibine ödenmesini amaçlar.
Ecrimisil ne demek?
Ecrimisil hukuki dayanağı olmadan bir taşınmazı kullanan kişinin, bu kullanım süresi boyunca malike verdiği zararı karşılaması anlamına gelir. Bu zarar yalnızca fiilen elde edilen kazancı değil, taşınmaz normal şartlarda kiraya verilseydi elde edilebilecek muhtemel geliri de kapsar. Ecrimisil talebi, taşınmazın haksız kullanıldığının öğrenildiği tarihten itibaren geçmişe dönük olarak belirli süreler için istenebilir ve genellikle dava yoluyla tahsil edilir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddeleri
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddeleri, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmaya karşı uygulanacak idari yaptırımları ve cezaları düzenler. Bu maddeler uygulamada en sık karşılaşılan imar yaptırımlarının temelini oluşturur.
İmar Kanunu m. 32, ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılarla ilgilidir. Buna göre belediye veya valilik, böyle bir yapıyı tespit ettiğinde yapıyı derhâl mühürleyerek inşaatı durdurur. Yapı sahibine aykırılıkların giderilmesi için süre verilir. Verilen süre içinde ruhsata uygun hâle getirilmez veya ruhsat alınmazsa, yapı yıkılır ve masraflar yapı sahibinden tahsil edilir. Bu madde, fiilen yapının durdurulması ve ortadan kaldırılmasına yönelik bir yaptırım niteliğindedir.
İmar Kanunu m. 42 ise ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapanlar hakkında uygulanacak idari para cezalarını düzenler. Bu maddeye göre yapı sahibine, aykırılığın niteliğine, yapının bulunduğu yerin imar durumuna, yapı sınıfına ve metrekare ölçüsüne göre hesaplanan yüksek tutarlı para cezaları uygulanır. Cezalar; yapı sahibine, müteahhide, fenni mesule ve ilgili diğer sorumlulara ayrı ayrı kesilebilir. Ayrıca aykırılık devam ettiği sürece yeni cezalar uygulanması da mümkündür.
Tapu Kaydı Nasıl Alınır
Tapu kayıt belgesi, bir taşınmazın tapu kütüğünde yer alan güncel hukuki durumunu gösteren resmi belgedir. Bu belge; taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü, cinsi, malik bilgileri ile taşınmaz üzerinde bulunan ipotek, haciz, intifa hakkı gibi şerh ve beyanları içerir. Tapu kayıt belgesi, taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde herhangi bir sınırlama bulunup bulunmadığını ispatlayan temel belgedir.
Tapu kayıt belgesi nasıl alınır?
Tapu kayıt belgesi, taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğünden veya e-Devlet sistemi üzerinden alınabilir. Malik, yasal temsilci ya da hukuki menfaati bulunan kişiler başvuruda bulunabilir. Tapu müdürlüğünden alınacaksa, kimlik belgesi ile başvuru yapılır ve ilgili taşınmaza ait bilgiler talep edilir. e-Devlet üzerinden ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleri aracılığıyla, kişinin adına kayıtlı taşınmazlara ilişkin tapu kayıt belgesi elektronik ortamda temin edilebilir. Belge, resmi işlemlerde ve dava süreçlerinde delil olarak kullanılabilir.